Заложники ситуации
Каждый из нас попадал в ситуации с затруднительным положением. Почему это происходит, как из нее найти выход и к кому обратиться за помощью – актуальнейшие вопросы в критической ситуации, когда нужен хороший совет, а времени в обрез.
Иногда стоит обратиться к Оценщику. Да – да, именно к оценщику, ведь именно ему порой приходится «разруливать» весьма щепетильные ситуации, потому как любая ситуация сводится к материальной стоимости. Другой вопрос, что подготовка оценщика не предусматривает всех возможных ситуаций. Какие инструменты у оценщика – это простейшие до банальности методики, утвержденные сверху. А как быть в ситуации, где не достаточно простой рыночной стоимости материальной ценности. Сильным мира сего (бюрократам) даже на руку такая узкая специализация. К примеру – известна ситуация, где в довольно престижном центральном районе города, где частный дом с земельным участком стоит от 40 тыс.дол., еще 20 лет назад до попадает в зону обрушения. Власти ставят табу на приватизации земли и запрещают прописывать дополнительно к проживающим в дом. В то время в принципе они должны были получить в виде компенсации 3-х комнатную квартиру. Но не получили. За эти двадцать лет люди росли, старели и умирали. Сейчас в добротном четырех комнатном доме с высокими потолками и земельным участком почти в 10 соток проживает старушка, которой за отселение в виде компенсации власти предлагают 16 тыс. грн., это когда самая паршивая малосемейка стоит 64 тыс. грн, а комнатка в коммуналке 25 тыс. грн. Мы не будем останавливаться на компетентности и порядочности лиц, которые в угоду чьих то интересов, используя утвержденные методики ставят на колени простых людей, теряющихся в поиске правды. Скажу лишь, что когда пришлось столкнуться с похожей ситуацией по отселению ряда домовладений, была разработана специальная методика оценки величины стоимости компенсации за сносимые домовладения. Подняв законодательства, где утверждены минимальные размеры жилой площади на одного человека, учет комнат в зависимости от пола, была обоснована компенсация стоимости права пользования земельным участком с учетом месторасположения, учел стоимости насаждений, хоз. построек, утвердил все у юристов и нотариусов и остался доволен работой без угрызения совести.
Таких стандартных методик нет. Хотелось мне вывести на обозрение мою методику?
– Да! Но, зная скептицизм оценщиков – метров – тогда не рискнул. Но вот пришло время обсудить и поделиться секретами. Самый главный секрет – увидеть ситуацию, найти к ней подход и подвести под утвержденные стандарты, создать свою обоснованную методику, которая отразит правду во всех отношениях. Банальная ситуация и стара как весь наш мир – затопил сосед. Когда я первое время занялся оценкой ущерба от затопления квартиры (магазина) – я столкнулся с судьями, которые отсылали моих «подмоченных» клиентов к судебным экспертам. Абсурд, который разрешился завалом ситуацией – десятки затопленных квартир обращаются к двум судебным в городе экспертам, у которых и времени на все это просто нет, так как завалены они судебными вопросами, где больше решается КТО виноват, а не размер ущерба. И когда судебный эксперт стал просто ставить стоимость ущерба сумму, записанную в акте ЖЕКа (взятую по старым меркам с потолка), стало понятно, что опять же нужен оценщик. А всего то – обычная методика для расчета ущерба от затопления (пожара) сконструированная на основе методике оценки автотранспортных средств от ДТП, – взяв за основу составленную строительно – ремонтную смету от строительной организации, имеющей лицензию, учитывая физический и другие износы материалов отделки. Сделал ссылки на источники продаж материалов и все подтверждено и обосновано. А вот столкнувшись с оценкой лошади, задумался еще над одной проблемой – поставленные в рамки существующих методик мы оцениваем по аналогам продаж, скорректировав все особенности, не учитывая главную особенность. Допустим – предприятие собственник ликвидируется, и лошадь оцененная по аналогам продаж, собранные из регионов всей страны, стоит больше цены которую готов заплатить единственное заинтересованное в этих краях лицо. Что делать предприятию – продать его в другой регион, – тогда расходы по транспортировки уменьшат доход от продажи как говорится ниже плинтуса. Ждать другого покупателя нельзя – средства на содержание не выделяются, ведь это и помещение, и охрана, уход и кормежка. И если затянуть и бросить на самотек (т.е. на произвол) животное попросту погибнет. Можно конечно применить коэффициент ликвидации, и вообще подобрать любые подгоночные коэффициенты, только не отразить реально существующего покупателя с единственной возможной реальной ценой, так как это уже относится к категории договоренностей цены и такие варианты категорически не рассматриваются. По рассуждаем – а почему бы не вывести цену в виде виртуального аукциона, в котором можно отразить газетную публикацию и реальные отзывы. Реально? Правдиво? Обосновано? Но что скажут наши мэтры оценок? А скажут – нельзя, один раз хорошо, а другой раз этот метод могут использовать мошенники. Но ведь если так рассуждать, то не будет гибкости мышления оценщика и тогда действительно правды не добиться. Вот и получается, что оценщик, беря за свою гибкость гроши, что бы добиться правды, рискует в первую очередь собственной головой. Так вот о величине риска и хотелось бы мне поднять следующую тему. Давно подбираю материал, что бы составить методику оценки рисков. Хочется сделать толкование сна и воды, это что – то универсальное, работающее в разных направлениях, но главное – отражающее стоимость риска. Что такое заработная плата? Ведь те деньги которые нам платят отражают стоимость не только той работы, которую мы делаем, но и включают стоимость рисков нашей работы. К примеру – водитель получает 2 тыс. грн в месяц за свою работу. А оценен ли его риск попасть в аварию и утратить свое здоровье, «попасть на бабки» под крутую машину, остаться без работы после поломки машины. А может те деньги, которые получает водитель в виде зарплаты ниже дисконтных рисков и водитель вполне может даже подать в суд на работодавца обосновав правильно свои претензии об оплате рисков. И напротив – отремонтировали дороги, отрегулировали движение, – и рисков стало меньше. Я вполне отдаю себе отчет, что нашей стране еще долго тянуться до призвания высоко цивилизованной, но давайте ее строить вместе. Ведь мы только на пальцах объясняем насколько выше или ниже уровень зарплат на предприятиях, – а ведь вполне реально это отразить в деньгах – медицинская страховка, оздоровительные выплаты, профсоюзные путевки, рабочие перевозки и др. Вполне реально создать всем доступную программу, где каждый, введя необходимые данные о продолжительности отпуска, условий труда, видах выплаты зарплаты (конверт, карточка), все риски (смок, риск на дороге, обрушение в шахте, питание в столовой …) сможет реально увидеть оплату своего труда. Впереди еще много тем, запутанных ситуаций и поиск решений. Главное не упираться в рамки, созданные бюрократами.
Независимый оценщик Коцюба А.Н. Кривой Рог
Оценочное частное предприятие «Персей»